買多層樓好唔好？！
2015-08-29 08:00:00
同學：「想問問你意見，你覺得我嗰兩間金獅(花園)賣唔賣好呢？」
筆者：「幾年前我哋同期買嗰兩間？你楂到而家？」
同學：「係呀，見佢係咁升，收租又好，咪懶得理囉。」
筆者：「你好似係大單位，當時大約150萬、160萬元一間。」
同學：「係呀，而家要400萬元。」
筆者：「兩間夾埋咪賺成500萬元？點解而家又諗住賣呢？」
同學：「好多專家都話細價樓見頂，又話跌五成，你點睇？」
筆者：「之前升咗咁多，調整番一兩成好合理，大跌就難。」
同學：「股災喎~~」
筆者：「有幾災？(恒指)都未穿20,000點，況且股民成熟咗，輸錢唔多。」
同學：「大陸股民就輸得慘啲。」
筆者：「冇計，經驗太淺，賭性太強，政府講兩句就瞓身。」
同學：「長遠對經濟都有一定影響。」
筆者：「當然有，不過咁都唔代表樓價會大跌。」
同學：「可能因為金融產品靠唔住，個個都買磚頭。」
筆者：「係呀，好似台灣咁，過去十幾年經濟差，樓價照升。」
同學：「咁我賣唔賣好？賣咗應唔應該換貨？定係等吓先？」
以上都是最近經常遇到的問題，呢個世界並唔係All Or Nothing，不必斷估，靠計數去贏。
賣唔賣樓好？
以同學的個案為例，有自住物業之餘，亦有兩間收租物業，而且都是近年瘋炒的細價樓，就算今天未見頂，離頂亦不遠矣，到經濟真係轉差先賣樓？價錢肯定冇咁靚，筆者認為可以先賣出一間，鎖定利潤，視乎情況再決定是否賣第二間。
賺咗錢 買乜嘢好？
賣樓賺到的錢，就唔好全部放番晒落住宅啦，風險更高。住宅受到額外印花稅(SSD)限制，基本要鎖三年，一賣、一買，明明唔使鎖，變咗要鎖，唔着數，不如唔好賣啦！
分散投資 提高投資組合的流動性
其實物業市場很大，除了住宅之外，還有工商舖。筆者近年的策略都是減持部分住宅物業，反而買工廈及買舖。
回望過去三年，如果計埋按揭槓桿，住宅賺得最多，然而流動性相對較低，試想想，萬一在三年內有乜冬瓜豆腐，例如大陸的經濟持續下滑，樓價持續向下，但係你手上層樓，由於俾SSD鎖住，最終就只有睇住樓價跌，想賣都賣唔到，何其無辜？！
所以筆者建議，有能力的話，應該要重整投資組合。以同學的情況為例，一間自住，兩間收租，可以先賣其中一間收租單位，賺到的錢就唔好太衝動，又買回住宅，應該將資金轉投流動性比較高、比較安全的資產。
筆者首個目標，是50/50，即是 50% 住宅，50%工商舖，金融產品方面，可以考慮考穩健的基金、債券等等，物業方面，就是非住宅物業，工廈基數低，爆升潛力相對比較大；舖位近期調整甚深，亦值得留意。
筆者：「幾年前我哋同期買嗰兩間？你楂到而家？」
同學：「係呀，見佢係咁升，收租又好，咪懶得理囉。」
筆者：「你好似係大單位，當時大約150萬、160萬元一間。」
同學：「係呀，而家要400萬元。」
筆者：「兩間夾埋咪賺成500萬元？點解而家又諗住賣呢？」
同學：「好多專家都話細價樓見頂，又話跌五成，你點睇？」
筆者：「之前升咗咁多，調整番一兩成好合理，大跌就難。」
同學：「股災喎~~」
筆者：「有幾災？(恒指)都未穿20,000點，況且股民成熟咗，輸錢唔多。」
同學：「大陸股民就輸得慘啲。」
筆者：「冇計，經驗太淺，賭性太強，政府講兩句就瞓身。」
同學：「長遠對經濟都有一定影響。」
筆者：「當然有，不過咁都唔代表樓價會大跌。」
同學：「可能因為金融產品靠唔住，個個都買磚頭。」
筆者：「係呀，好似台灣咁，過去十幾年經濟差，樓價照升。」
同學：「咁我賣唔賣好？賣咗應唔應該換貨？定係等吓先？」
以上都是最近經常遇到的問題，呢個世界並唔係All Or Nothing，不必斷估，靠計數去贏。
賣唔賣樓好？
以同學的個案為例，有自住物業之餘，亦有兩間收租物業，而且都是近年瘋炒的細價樓，就算今天未見頂，離頂亦不遠矣，到經濟真係轉差先賣樓？價錢肯定冇咁靚，筆者認為可以先賣出一間，鎖定利潤，視乎情況再決定是否賣第二間。
賺咗錢 買乜嘢好？
賣樓賺到的錢，就唔好全部放番晒落住宅啦，風險更高。住宅受到額外印花稅(SSD)限制，基本要鎖三年，一賣、一買，明明唔使鎖，變咗要鎖，唔着數，不如唔好賣啦！
分散投資 提高投資組合的流動性
其實物業市場很大，除了住宅之外，還有工商舖。筆者近年的策略都是減持部分住宅物業，反而買工廈及買舖。
回望過去三年，如果計埋按揭槓桿，住宅賺得最多，然而流動性相對較低，試想想，萬一在三年內有乜冬瓜豆腐，例如大陸的經濟持續下滑，樓價持續向下，但係你手上層樓，由於俾SSD鎖住，最終就只有睇住樓價跌，想賣都賣唔到，何其無辜？！
所以筆者建議，有能力的話，應該要重整投資組合。以同學的情況為例，一間自住，兩間收租，可以先賣其中一間收租單位，賺到的錢就唔好太衝動，又買回住宅，應該將資金轉投流動性比較高、比較安全的資產。
筆者首個目標，是50/50，即是 50% 住宅，50%工商舖，金融產品方面，可以考慮考穩健的基金、債券等等，物業方面，就是非住宅物業，工廈基數低，爆升潛力相對比較大；舖位近期調整甚深，亦值得留意。
http://www.edigest.hk/Vip/detail?id=1036
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後記:
就算穏賺都不要太過集中一樣資產之中, 要小心資產的流動性, 隨時準備可以變現的資產.
好似內地股民訓身入市一樣, 最後很多人元氣大傷, 因此, 有經驗的就算怎樣利好消息都要留有一手.
因此先增加自身的流動性, 不要心急, 慢買慢賣, 計過算過才好作決定. 不要太過貪心一下子用完全部的流動資產.
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