一直學習

當前報紙日期： 2015 年 9月 10日　星期 四 粵澳合推設施管理考證 出席發佈會的相關人士合照 粵澳合推設施管理考證 下季首推一試兩證助理課程 【本報消息】為落實《粵澳合作框架協議》推進兩地人才培養的目標，勞工局與澳門管理專業協會和廣東多個職技培訓機構，共同開發“設施管理考證課程”。課程針對有意從事或現職的設施管理人員，通過培訓和技能測試，同時考獲內地、澳門及國際相關專業資格，以增加向上流動機會，有助職業生涯發展。首階段將於今年第四季，推出“一試兩證”的“助理設施管理師”考證課程。

當前報紙日期： 2015 年 9月 9日　星期 三 3 上一篇 下一篇 4 放大 縮小 默认 澳人珠購房六招防風險 珠海消委會發消費提示 澳人珠購房六招防風險 【本報消息】消費者委員會訊：本地居民在內地鄰近本澳的城市置業有增加趨勢，由於本地居民在內地置業時對當地監管房地產市場的法規、運作以至可能存在的各種陷阱或會欠缺一定的認識，珠海市消委會有見及此，並為履行珠澳消委會合作協議，雙方相互通報維權訊息，做好保障彼此居民消費權益的工作，該會特向本澳消委會發出“澳門消費者到珠海購房之消費提示”，以預防或降低本澳居民在當地置業的風險。 周邊配套不宜輕信 珠海市消委會發出的“消費提示”，從六個方面來提醒澳門消費者如計劃在當地購買商品房時須注意的事宜： 一、理性對待廣告宣傳，尤其“起價”的可信度最不可信。 澳門的消費者在珠海市購房時要注意廣告存在的陷阱，關於虛假的廣告宣傳一般在兩個方面：1、周邊設施，例如對周邊的學校、銀行、醫院、商場等設施的承諾，這些往往不是開發商所能夠解決的問題，最好不要輕易相信；2、價格，房地產商在促銷時，往往價格名頭繁多，比如“起價”、“均價”、“優惠價”等等。其中“起價”最不可信，這通常是指整棟住宅樓中樓層、朝向、戶型最差的那套房。 二、買預售房要注意哪些資料？“五證”和“兩書”不可缺。 如果購買的不是現房，而是預售房，珠海市消委會的消費提示中，建議消費者在挑選樓盤時應詳細查驗房地產開發商和銷售商的 “五證”和“兩書”。“兩書”是指：《企業法人營業執照》、《房地產企業資質證書》；“五證”是指：《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程開工許可證》、《商品房預售許可證》，這些證書缺一不可，否則發展商無權售房。 三、注意查驗工程品質，房產商資料可判斷樓房品質。 如果購買是現房，一定要注意查驗樓房品質。首先要看房產商用的是哪一家施工單位，如果是正規的大公司，樓房品質就有保證；二是要查驗建設工程竣工驗收備案證明書、住宅品質保證書、住宅使用說明書...

這樣的開始是2015年9月8日收市前進行的. 的確, 估市對投資毫無幫助, 要做的是做好計劃, 計好注碼. 應該像之前一樣連跌數天勇敢入貨, 但 前提 是要計好手上的股票/現金組合. 前幾天匯豐跌到58多元, 中銀跌到上年的低價, 農行只有2.8元.  這時的心態如何呢? 想必像世界未日一樣, 周圍注满悲觀情緒. 那為何現在又要沖滿樂觀情, 因此這個連升兩天不要想太多, 跟住計劃去做, 要記住損失的時候是多麼的無助. 假設前幾天入了, 現在會放嗎? 不會, 因為這時買的已經計好注碼, 或者是以股息率為基礎. 要計好年收利息是多少? 還是這一句, 按計劃行事, 不要被指數所影響, 要加強手上的現金.

當前報紙日期： 2015 年 8月 26日　星期 三 股市波動 澳財儲投資暫虧損 特區政府關注外圍金融市場 股市波動 澳財儲投資暫虧損 【本報消息】全球金融市場近日大幅波動，內地和香港股票市場均有明顯跌幅。特區財政儲備的股票投資暫錄得賬面虧損，但預計財政儲備全年仍將有正回報。全年表現仍要視乎至年底的金融市場情況，特區政府高度關注外圍金融市場變化，尤其重視近期股票市場波動對澳門整體經濟帶來的影響。 在特區政府財政儲備的投資組合中，投資股票市場金額約四百一十三億元（澳門元，下同），約佔整體投資組合的百分之十一點八；投資在內地A股和港股市場的金額約一百三十五億元，約佔股票組合的百分之三十二點八，並佔整體投資組合約百分之三點八。 保穩本澳金融體系 特區政府全力確保本澳金融體系穩定，緊密監察本澳銀行的資產質素、流動性等情況。根據資料，一五年第二季本澳銀行資本充足率為百分之十四點五，高於一四年底的百分之十四點二，亦明顯高於法定最低要求水平百分之八。 流動性方面，截至八月十四日，銀行業一個月期可動用的流動資產約佔同期負債的百分之五十四點三；三個月期可動用流動資產約佔同期負債的百分之五十七點三，遠超國際要求（百分之二十五至百分之三十）的最低水平。截至一五年七月，銀行業不良貸款比率為百分之〇點一，較一四年底的百分之〇點一二下降。不良貸款撥備覆蓋率高達百分之一千一百八十九點四（一般指標為百分之一百五十），高於一四年底的百分之九百三十七點八。上述指標反映本地銀行業穩健的狀況和嚴謹的風險管理。 股市對銀行影響微 此外，截至一五年六月底，澳門銀行所持有的境外股票巿值為十五點七億元，佔總體銀行資產百分之〇點一二。按此分析，近期股巿波動對澳門銀行體系穩定性的直接影響較有限。 澳門貨幣體系高度穩定，在整體經濟的穩定中擔當着重要的角色。近期區內新興市場貨幣持續貶值，澳門元在有效的聯匯制度下保持穩定。美元兌澳門元的中間價在八月廿四日報七點九八四八，較八月廿一日升五點子，人民幣兌澳門元的中間價則跌三十一點子，報一點二三六九，並在八月十一日匯價機制調整後，徘徊於一點二三四三至一點二四七〇的相對穩...

在學位那樣稀缺, 連堂食也那樣稀缺下的澳門, 怎樣才是最公平的. 聽朋友說現在的情況是抽籤, 但這位朋友顯然覺得不公平, 他建議看地區分佈, 當然他有他的道理去支持, 說近學校的孩子可以回家雲雲. 要知道現在的澳門與過去相比的確不可同日而語. 在經濟快速發展, 通賬不斷攀高的情況下, 父與母也要在外賺取收入, 而堂食的目的是為了方便在職父母, 而需求肯定會很高的, 但原意是為父母方便的方法, 到今日就成為父母與學校的予盾.

當前報紙日期： 2015 年 8月 26日　星期 三 下一篇 4 放大 縮小 默认 樓宇維修基金七年二億九 澳門舊樓維修保養問題近年受高度關注 樓宇維修基金七年二億九 房局稱不宜劃一規定測試某一項目 【本報消息】都市更新無頭緒，舊樓老化、維修保養及公共安全問題惹關注。房屋局回覆議員鄭安庭書質時透露，“樓宇維修基金”七年共批准了二千七百多宗申請，資助或貸款總額二億九千萬元。重申法律早規定業主有定期驗樓責任，政府現不適宜以劃一方式規定樓宇的某項測試。 八成低樓資助計劃 鄭安庭指出，截至今年三月，全澳三十年以上的商住工業樓宇達四千三百四十二幢，政府○八年推出“樓宇維修基金”，共有六項計劃，質詢成效。房屋局指出，基金為樓宇共同部分的維修提供無息貸款、部分費用資助、協助大廈業主成立管理委員會、提供免費檢測樓宇及編製維修方案及拆除僭建物等。截至今年五月三十一日，六計劃累計批出資助或貸款總金額為二億九千萬元，獲批個案二千七百三十七宗。 按房屋局資料，在未有檢測樓宇下，業主自願申請“低層樓宇共同設施維修臨時資助計劃”比例最高，佔整體批出金額百分之八十四點四，即二億五千萬元。其次是“樓宇維修資助計劃”，佔比百分之十二點二，即三千六百萬元。 另旨為樓齡十年或以上樓宇，提供內、外牆飾面及共同設施檢測報告書及維修方案的“樓宇維修方案支援計劃”，至今有廿五宗申請獲批，資助金額約五百萬元。當中四成業主取得檢測報告後再向房屋局申請“樓宇維修資助計劃”。不過，房屋局無列出上述各項計劃的申請宗數，即無法得悉申請獲批率，難評估整體成效。 法律規定五年驗樓 就鄭安庭追問，政府會否參考鄰近地區，立法強制驗樓。房屋局說，按《民法典》，建築物業權人有承擔樓宇的保存、使用及安全的義務。《都市建築總章程》亦規定，業權人須每五年聘請合資格專業人士檢查及維修其所有樓宇，說明在法律層面，已明確業權人有維護自身建築物安全的責任。當樓宇恆常保持良好狀態，已能有效消除樓宇老化帶來的潛在問題。政府將透過宣教去提高業主的安全、維修意識和責任...

買多層樓好唔好？！ 2015-08-29 08:00:00 同學：「想問問你意見，你覺得我嗰兩間金獅(花園)賣唔賣好呢？」 筆者：「幾年前我哋同期買嗰兩間？你楂到而家？」 同學：「係呀，見佢係咁升，收租又好，咪懶得理囉。」 筆者：「你好似係大單位，當時大約150萬、160萬元一間。」 同學：「係呀，而家要400萬元。」 筆者：「兩間夾埋咪賺成500萬元？點解而家又諗住賣呢？」 同學：「好多專家都話細價樓見頂，又話跌五成，你點睇？」 筆者：「之前升咗咁多，調整番一兩成好合理，大跌就難。」 同學：「股災喎~~」 筆者：「有幾災？(恒指)都未穿20,000點，況且股民成熟咗，輸錢唔多。」 同學：「大陸股民就輸得慘啲。」 筆者：「冇計，經驗太淺，賭性太強，政府講兩句就瞓身。」 同學：「長遠對經濟都有一定影響。」 筆者：「當然有，不過咁都唔代表樓價會大跌。」 同學：「可能因為金融產品靠唔住，個個都買磚頭。」 筆者：「係呀，好似台灣咁，過去十幾年經濟差，樓價照升。」 同學：「咁我賣唔賣好？賣咗應唔應該換貨？定係等吓先？」 以上都是最近經常遇到的問題，呢個世界並唔係All Or Nothing，不必斷估，靠計數去贏。 賣唔賣樓好？ 以同學的個案為例，有自住物業之餘，亦有兩間收租物業，而且都是近年瘋炒的細價樓，就算今天未見頂，離頂亦不遠矣，到經濟真係轉差先賣樓？價錢肯定冇咁靚，筆者認為可以先賣出一間，鎖定利潤，視乎情況再決定是否賣第二間。 賺咗錢 買乜嘢好？ 賣樓賺到的錢，就唔好全部放番晒落 住宅 啦，風險更高。 住宅 受到額外印花稅(SSD)限制，基本要鎖三年，一賣、一買，明明唔使鎖，變咗要鎖，唔着數，不如唔好賣啦！ 分散投資 提高投資組合的流動性 其實物業市場很大，除了 住宅 之外，還有工商舖。筆者近年的策略都是減持部分 住宅 物業，反而買 工廈 及買舖。 回望過去三年，如果計埋按揭槓桿， 住宅 賺得最多，然而流動性相對較低，試想想，萬一在三年內有乜冬瓜豆腐，例如大陸的經濟持續下滑，樓價持續向下，但係你手上層樓，由於俾SSD鎖住，最終就只有睇住樓價跌，想賣都賣唔到，何其無辜？！ 所以筆者建議，有能力的話，應該要重整投資組合。以同學的情況為例，一間自住，兩間收租，可以先賣其中一間收租...

恆指今天反覆, 先下跌後回穏. 很多股都向下, 如果被星期五早上的上升情緒影響的話, 今日會否有不同的結果? 我還是那句, 按照計劃, 先提升現金比例, 令整個資產組合更加合理. 做好時間分散及資金分散, 不要一下子用完全部資產, 也不要第一時間就決定買賣. 跌市時除了買賣之外, 也可以去跑步, 分散自己的注意力, 做到不要被市場去影響情緒做決定. 做到一定程度的遠離股市, 不要被樂觀的信息影響入市, 也不要被市場的悲觀情緒以低價賣了. 還是看回自己, 用時間及資金來分配. 主要是增加自己的資產, 要知道升得快也去得快, 先做到跌市時不沽股票吧.

繼昨天美股大升600多點後 今日再升300多點, 這對於手上的劣貨來說的確是一個好消, 因為可以逢高減持, 增加手上的現金, 這是最理想的情況. 但對於現在我的心態來說, 股票上升就像毒品一樣, 會產生很後悔的感覺. 覺得沒有買到是很失敗. 會吸引我用資金買貨, 我要極力去遠離它. 幸好的是現金水平不高, 就算有多麼利好的消息, 也不能行動, 我是被迫保持理性, 因此就算怎樣升, 我根本沒有條件行動. 因為作為長期投資人, 要有把資金不斷成長的時間. 既然這樣, 就要安心地等待資產成長. 而在等待期間就是資金的配置要做好, 等待下個時點,如18000點左右這個安全時期才入貨. 而投資者從不估底, 就算加息也不怕, 只要做分段買入就好了, 待錢用完後就安心工作. 這個模式才適合工作的人. 不能從事短炒, 要知道, 始終工作才是一般人取得現金流的主要方法, 短炒太需要時間及精力和影響情緒. 而金錢的增減是影響情緒的根源, 所以我要做好: 1. 要有住所 2. 要有可以維持生活的錢 3. 要選好股! 這個才能正確面對投資的上落, 做好投資.       越跌越喜歡    

這段跌市心態好像有點變化, 看到大升時會有點不開心, 是因為無機會買平貨? 還是在低的時候無買貨? 第一種情況: 價值心態, 但因為無錢, 所以不用擔心 第二種情況: 價差心態, 但因為無錢, 所以不用擔心 被市場影響了心情, 但理性分析, 其實應該開心的, 因為我的股票可以看機會放出去, 增加手頭上的現金, 然後再等待, 最緊要坐得無壓力. 不過就算股市上升都有段時間才到自己的成本價. 因此我也不能做什麼, 唯有提升自身的現金水平. 但其實也很好, 股市下跌的時間可以做其他事, 因為也不能做什麼. 相比以前什麼時候也看住手機, 的確蠻累的. 因此暫時以學習投資為主, 不要被指數再影響, 堅持自己的目標. 提高自身的現金水平. 現在大市上升, 心態不能再短炒, 再高追殺跌. 更應該關注企業的實力, 留意現金流.

距昨天的新聞指出, 澳門的股票投資錄得虧損. 那麼有幾多呢? 那我們用投資組合中的數字推出, 金額為413億, 占投資組合為11.8%, 即是總儲備金投資金額為3500億. 若以澳門人口642,900人來計算, 即澳門人每人為544,408.15元. 每人投資64,240.16元, 這對於投資組合來說, 不是很高. 但不知道該組合以什麼股票為主. 若是以價值投資為主的話, 應該是不錯的. 這樣可以在這個時期入貨. 但關於全澳福祉, 應該不能超過某個投資比例. 若我以樂觀來看, 應該之前就不要買股票. 政府在現在才入市, 得到的回報肯定會更高, 那澳門的現金分享就可以延續下去. http://www.shimindaily.net/v1/news/macau/%E6%94%BF%E5%BA%9C%E8%B2%A1%E5%84%B2%E8%82%A1%E7%A5%A8%E6%8A%95%E8%B3%87%E8%A6%8B%E7%B4%85-%E6%8A%95%E8%B3%87%E8%82%A1%E5%B8%82%E9%87%91%E9%A1%8D413%E5%84%84-%E6%94%BF%E5%BA%9C%E6%9C%AA%E6%8A%AB/

在這個動盪不安的時期, 必定要更加加強自己的心理能力. 但怎樣做呢? 必須從市場上找到強化心理的文章, 否則很難取得樂觀的心態, 那有能力去等下個大時代的到來. 要不斷重温自己熟悉的投資方法. 看了 止凡的心靈雞湯文章 , 從無錢無貨變為有錢有貨的過程, 這的確又是一個值得思考的模式. 無錢無貨: 學生時期. 有錢無貨: 剛畢業時期. 無錢有貨: 有工作基礎的人 有錢有貨: 已經退休的人. 現在雖是第三個階段的人, 但是手上一堆劣貨. 在星期二是一個分段買入好貨的時機. 是增加資產增加現金流的好時機. 但可惜無錢在手. 不能買入. 但見到今日股市反覆表現, 知道總有一天可以買入好的資產, 不要太心急, 真是可以等到自己有錢才有所行動. 待現金比例提高之後, 就是有錢有貨之人, 雖說還是滿手劣貨. 但起碼有錢也是好的事. 繼續存錢, 拉高現金比例!

竟然在這個最能減短財務自由時刻手上沒有現金. 能夠好似止凡兄, 自由一千萬兄等等的價值投資者那樣可以在這個時期掃貨真是大快人心. 現在唯有等下次的大時代到來, 清了手上的貨, 因為在跌市是不賣股票的. 今日5號仔都只是60元就可以買到. 這是很誇張的. 這是很難得的機會. 但因為平時風險意識不高. 以致沒有現金去買平貨. 這是對我的教訓. 但又再說明一件事, 就算我今日沒有買到, 但是在未來一定有出現再買入的機會. 但要控制注碼, 不要一次過就入哂. 要分段去入貨.

現在要止蝕嗎? 手上的股票不斷向下, 但真的很難保證股票是否會彈升上來. 唯有不斷的增加手上的流動資產, 如果現在把股票放出去, 肯定要做錯的, 不能再做錯事. 要一直等, 等到明天的太陽再到來. 現在確定兩件事: 1. 增加手上的現金, 沖淡手上的現金/股票比例 2. 不要在跌市時放股票 3. 不要一次過把現金放入, 分散時間及現金 看到很多投資的BLOG都話現在是開心的時刻, 這的確不容易. 但是因為這樣才能做到富人. 買: 跌+有錢 賣: 升+有錢 升時不看, 跌時才看 無錢不看, 有錢才看 升時不買, 跌時才買 跌時不賣, 升時才賣

現在這個時間, 要工作到底, 努力存款, 等下跌的股票升上來, 再賣出去. 之後就等待下一個熊市的到來. 然後就要買入股票, 這個時候嬴的機會很大. 2015年學習到太多的東西, 真正見識到價值投資的樂趣.可以在市場28,000點可以不買股票而去賣股票, 這種心態要有很強的自律性, 不被市場先生所影響. 現在2萬2仟多點又夠膽識去購入股票. 這實在很有趣. 對於我來說, 現在要把自己當做初哥, 先存儲備, 再買入優質資產. 接下來的牛市就當懲罰我之前的瘋狂的行為。 其實現在用消費會比較好, 因為會有很多折扣.

手上不夠流動資產: 賣出現有非流動資產-物業, 兌換成現金, 把一部分現金買入大一點的物業, 這樣原本手頭上的流動資產就不用減少, 現在還有一筆新的現金可以支付本金及利息, 這樣流動資產保持不變. 這樣現金流入就可以增加. 若干年後就存夠流動資產, 這樣就可以買第二間物業. PS: 留意流動資產: 不要用哂全部流動資產, 投資者盡可能用槓桿, 借幾盡就幾盡. 留意現金流: 要計算好現金流, 不要令月現金流變負數. 究竟是手上現金重要, 還是收入重要. 現金是靜態的, 收入是動態的.

樓奴的誤解 2015-08-15 08:00:00 朋友：「有冇睇最近TVB播出嘅劇集《 樓奴 》？」 筆者：「冇呀，你知我夜晚多數有講座及課堂，好睇嗎？」 朋友：「幾好丫，幾清新，幾寫實，睇得爭產多，輕鬆吓！」 筆者：「好似好有共鳴咁喎。」 朋友：「個個年青人都話夢想買樓，其實買咗樓惡夢先開始！」 筆者：「點解咁講呢？主角教你架？」 朋友：「係呀，套戲講男主角辛辛苦苦儲錢買樓、 供樓 ，係就係上到車，不過最後俾女朋友飛咗！」 筆者：「點解呢？」 朋友：「為咗買樓、 供樓 ，節衣縮食，好似第一集咁，講佢女朋友生日，想食好啲，買份好啲嘅禮物都唔捨得！」 筆者：「咁唔一定要洗好多錢先開心嘅。」 朋友：「就好似我而家咁，人工得20,000幾元，上次你同我計，如果平平哋買個上車盤，最少都要供萬幾元，一出糧冇咗一半！」 筆者：「開頭幾年又真係辛苦啲……」 朋友：「供30年呀！諗起嚟緊30年都係咁，人都癲！」 筆者：「呢啲就係所謂 樓奴 ？條數唔係咁計！」 不會供足30年 樓奴 ，顧名思義，「樓的奴隸」。正如朋友所說，很多年青人覺得儲錢買樓已經好辛苦，買到樓之後才是惡夢的開始，每個月一出糧，就花了一半去 供樓 ，想食好啲、著好啲、買好啲都唔捨得，這種生活要過30年，還不是 樓奴 ？ 筆者是過來人，可以跟你說，這條數計錯了！首先，你會不會供30年？ 筆者認識不少資深炒家，正如他們所說，如果沒有額外印花稅(SSD)，30年流流長早就走了40、50轉。即使現在有SSD，最少要守三年，30年都足夠走10轉。 作為一個上車盤，你不會打算跟它做人世，過幾年樓價升了，賺了錢，就會放售，然後換大啲，或者買多間。 供樓 愈來愈輕鬆 事實上，年青人上車最初幾年會比較辛苦，然而，幾年過後就會愈來愈輕鬆。除非期間加息比通脹還要快，否則你會發現，衣食住行各樣消費都不斷上升，普遍薪酬亦會跟隨通脹而上漲，然而，如果沒有加息， 供樓 還是供那筆數，比例愈來愈細。 第三，你是會進步的。這是最重要，但是又最多年青人忽視的一環。正如朋友所說，今天月入20,000多元， 供樓 萬多元，每個月一出糧就花了一半 供樓 ，然而，幾年後，你就發現隨着工作經驗的累積，工作能力的提升，收入會愈來愈多。 假設沒有加息，當你收入30,000多元，供款只佔...

今天2015年8月20日, 又再大跌500點. 暫時都不會看股票, 因為會影響心情. 現在唯有做的就是積極存款, 把股票及現金的比率提高. 經過教訓, 知道升之後就會跌, 跌之後就會升, 所以不要像以前那樣急著買股票. 現在先把錢存起來, 等自己有實力之後再增加資產. 假設之前做對的話, 現在是最應該看股票的時候, 因為可以買平貨. 但可惜事與願違, 現在只有期望可以升到原來的水平,那時再決定如何做.  但現在不能再做錯誤的事, 先提高現金比例再說吧. 升時不看, 跌時才看, 無錢不看, 有錢才看,升時不買, 跌時才買. 跌時不賣, 升時才賣!

如果是投資者的話, 這一次應該要持貨的, 但做不到的原因: 1. 手頭上沒有現金 2. 之前輸太多 3. 以為等不到跌的一天 其實最根本的原因是覺得等不到跌的那一天, 所以就在之前炒波幅. 以為股市要一直升上去. 以為世界不同了. 但事實是歷史不斷重演, 沒有受到教訓. 希望可以更加有耐心去等待買的機會. 希望, 引以為鑑! 升時不看, 跌時才看, 無錢不看, 有錢才看,升持不買, 跌時才買. 跌時不賣, 升時才賣!